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北京两块限价地流拍原因是什么?任志强是这么说的
发表时间 :2018/02/02 19:30:14     阅读 :

北京两块限价地流拍原因是什么?任志强是这么说的

资料图

先来看一则新闻

1月25日,北京公开竞拍3 宗共有产权房地块,其中的两宗地块因无人报名流拍。另一宗地块以较低溢价成交。

先看两块流拍土地的情况:

流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村,规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米。

根据北京国土局此前的挂牌信息显示,这两宗地块的起拍价高达50.58亿元和41.78亿元。

两宗地块的起始楼面地价接近3.2万元/㎡。

其中共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/㎡(含全装修费用)。

北京两块限价地流拍原因是什么?任志强是这么说的

资料图

我们再来看成交的地块情况:

25日成交的共有产权房地块为朝阳区豆各庄乡水牛坊村1306-635地块R2二类居住用地、1306-636地块A8社区综合服务用地,规划建筑面积约为8.8万平方米。

由中国铁建房地产集团有限公司在7轮竞拍后以16.8亿元的价格竞得,溢价率约为12%。

成交楼面地价23073 元/平米,限定房价36000 元/平米(含全装修费用)。

北京两块限价地流拍原因是什么?任志强是这么说的

资料图

总结一下:

1、两块流拍地块限价4.3万元/平方米的价格,是截至目前挂牌出让的共有产权房地块中销售价格最高的。

2、 两块流拍地块的总价太高了,起拍价就高达50.58亿和41.78亿元。 

难怪业内人士说,”谁拍谁傻!根本挣不到钱。“

原因有两个:

1、卖不出去。在花乡这种地方,4.3万元/平方米(含全装修费用)的限价,作为共有产权的房价有点高了。结果就是不仅挤压的房企没利润,而且这么高的价格,也找不到那么多符合要求的客户。 

2、共产房的流程太繁琐,无法快周转。如果钱少还能陪着玩玩,动辄50亿的地价,实在玩不起。

背后的逻辑

今天在北京,不知道什么是共有产权房的人,大概不多了。

但我们还是要解释一下什么是共有产权房。

共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

注意几个关键词:政策支持、价格低于、政策性商品住房,总之呢?共有产权是商品住房。

我们根据北京市住建委发布的共有产权房相关政策解读文件,共有产权房各区房源配售对象是:

一、项目所在区户籍无房家庭;

二、在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭;

三、符合本市住房限购条件的、在项目所在区有稳定工作的非本市户籍无房家庭。

这里面有两个关键词是:户籍、符合北京市购房条件。

举个例子:比如2017年10月,北京首个共有产权房锦都家园项目427套房摇号。从公告披露的信息来看,该项目最终确认申购家庭16.3万户,可参加摇号的家庭12万户。也就是说,大约12万户最终只有427个家庭能够买到共有产权住房,中签比例284:1。

但这还不是全部,我们再来看摇号规则:

按照京户和非京户,将销售对象分为两组摇号:

第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其它区户籍无房家庭,共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套,占该项目总房源的70%。

第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍(“新北京人”)无房家庭,共25221户。面向该组家庭销售的房源为128套,占该项目总房源的30%。

也就是30%房源面向“新北京人”。

总之呢,共有产权房符合资格是非常不容易的。但即使在准入门槛儿极窄的情况下,共有产权房仍然是僧多粥少,申购需要排队。

我们不讨论政治问题,不讨论其背后是不是有特权,但其实大家都很清楚无论你是哪种情况,只要能够买到共有产权房都是占了国家便宜的。

所以,一旦大家觉得占不到什么便宜,即使后面有那么多人排队申购共有产权住房,也没什么人去抢, 这种限价房就没有市场了。

这就是这两块地流拍的最根本原因了。但这个并不重要。这两块流拍了,很快还会有其它的地块。

这件事最重要的价值是这两宗共有产权限价地块4.3万的价格是怎么来的?

在这两宗地块附近,目前在售二手房,市场均价在4.3万元/平方米左右。

北京两块限价地流拍原因是什么?任志强是这么说的

资料图

于是我们进行了以下大胆的预测: 按照共有产权申购流程的规定:

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